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Terrazas comunitarias: humedades y filtraciones. ¿Quién debe asumir el coste de la reparación?.

Una de las soluciones constructivas más habituales para el aprovechamiento urbanístico de la planta baja de los edificios es la construcción de todo el fondo edificable y, como consecuencia de ello, surge la característica terraza anexa a las viviendas de la primera planta que, en realidad, no es más que una cubierta plana de los locales en planta baja.

En la práctica estas superficies se configuran como un espacio cuyo uso exclusivo tiene asociado la vivienda colindante a cambio de su limpieza y/o mantenimiento superficial, no pudiendo la propiedad de estas viviendas cubrir el espacio, ni ubicar sobre el mismo elemento constructivo alguno.

Transcurridos los primeros años de vida del edificio surgen los inevitables problemas de filtraciones o humedades en los locales de la planta baja y, con ellos, los enfrentamientos vecinales, porque el elevado coste que habitualmente implica solucionar eficazmente estos problemas no siempre es noticia bien recibida por la Comunidad de Propietarios, que en lugar de afrontar el gasto, tiende parcial y, a veces, mayoritariamente, a responsabilizar del problema al propietario del primero acusándole de incurrir en una falta de mantenimiento de la terraza.

Este tipo de terrazas no son elementos privativos de las viviendas de la primera planta, sino elementos comunes de uso privativo, pues tienen la doble condición de elemento común, por ser cubierta de la planta inferior, y de uso privativo, porque su uso corresponde al propietario de la planta superior a cambio normalmente de su limpieza y conservación.

Cuando se produce una filtración desde estas terrazas a los locales inferiores, la responsabilidad de la reparación puede ser del propietario de la vivienda que tiene el uso exclusivo o de la Comunidad de Propietarios, dependiendo de la localización de la causa que genera los daños. Así:

  • Si la filtración se origina a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación será a cargo del propietario que la utiliza, por incumplimiento de lo establecido en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Sin embargo, cuando la causa de la filtración se debe a un defecto en la impermeabilización de la terraza o al deterioro de la tela asfáltica, figuración del solado, del forjado o similar, la reparación será a cargo de la Comunidad de Propietarios, en virtud del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es importante analizar si concurre alguna circunstancia especial, como la realización de alguna obra o alteración en el solado de la terraza por el titular del derecho de uso exclusivo de la misma y para ello será imprescindible conseguir un Informe pericial que concrete el origen de las filtraciones y el procedimiento o actuaciones que han de seguirse para poner fin a las mismas.

En cuanto a quién debe asumir el coste de la reparación la Audiencia Provincial de Murcia en Sentencia número 229/2012, de 27 de abril, con cita de otra de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 7 de noviembre de 2.011, que a su vez se refiere a la doctrina sentada por la de Cáceres de 21 de julio de 2011 señala que “…lo determinante a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, no es la titularidad, privativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los usuarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad. Lo relevante será, por tanto, si en los daños o desperfectos de la terraza domina el elemento privativo o común, y en todo caso, para que sean exigibles al propietario que usa la terraza en exclusiva, deberá probarse que dichos daños se deban a una actuación suya dolosa o negligente, y ello porque, como señala la STS de 17 de febrero de 1993, citada por la misma sentencia, “las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar…”.

Por ello, para concretar a quién corresponden las obras de reparación en una terraza que es de uso o titularidad privativa, es necesario diferenciar en función del tipo de desperfecto a subsanar y el tipo de obra que es requerida para ello, es decir, de la naturaleza de los gastos a satisfacer, de forma que si dichas obras o trabajos son ordinarios o normales, de conservación o de uso, como puedan ser los gastos de reparación o sustitución de solado, o atascos en sumideros, su importe y ejecución corresponderá al propietario titular del uso o propiedad de la terraza, pero si se trata de gastos extraordinarios, ajenos al uso ordinario de la terraza, como son los que afectan a la obra gruesa del elemento arquitectónico que es la terraza, que cumple una función estructural de elemento de cubrición en beneficio de todo el edificio, y en particular, y de forma más inmediata, de los pisos inferiores, como es la tela asfáltica existente bajo el solado para impermeabilizar, y el material de sostén o entramado estructural de la terraza, dichos elementos son estructurales del edificio, y tienen, por tanto, naturaleza o carácter común.

En este sentido se ha manifestado también la Sentencia del Tribunal Supremo número 273/2013, de 24 de abril, cuando señala en su Fundamento Tercero, que “Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993 (RJ 1993, 1239), 8 de abril de 2011 (RJ 2011, 3156); 18 de junio 2012 (RJ 2012, 9318), entre otras). El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia,…”

En definitiva, para qué sea exigible al propietario que tiene el uso exclusivo de la terraza la reparación de esos elementos estructurales comunes, como es la tela asfáltica que sirve para la impermeabilización del edificio, o como es el entramado estructural de la cubierta, o las canalizaciones comunitarias, deberá probarse que dichos daños se deben a una actuación suya dolosa o negligente, que de alguna manera haya contribuido directamente a su rotura o deterioro.

La solución, por tanto, hay que analizarla caso por caso.

Robles. Mayo de 2.018.

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